도시 재생 공간에서 ‘운영 주체 공백’이 발생하는 이유와 그 이후의 문제

도시 재생 사업은 물리적 공간을 새롭게 만드는 데서 출발하지만, 실제 성패는 그 이후에 결정된다. 공사가 끝나고 공간이 개방된 뒤, 누가 이 공간을 운영하고 관리하며 책임질 것인지가 명확하지 않으면 재생은 빠르게 정체된다. 많은 도시 재생 공간이 준공 직후에는 주목을 받지만, 시간이 지날수록 활력을 잃는 이유도 여기에 있다. 문제는 시설이 아니라 ‘운영 주체의 부재’, 즉 책임과 권한이 명확하지 않은 상태에서 공간이 방치되는 구조다.

 

 

운영 주체 공백은 도시 재생 사업이 실제로 시작되기도 전, 기획 단계에서부터 이미 만들어지는 경우가 많다. 도시 재생은 대부분 행정 주도의 사업으로 추진되며, 정해진 기간 안에 성과를 보여줘야 한다는 압박이 강하게 작용한다. 그 결과 예산 집행과 시설 조성은 명확한 목표로 설정되지만, 공간이 완성된 이후 누가, 어떤 방식으로, 얼마나 오래 운영할 것인지에 대한 논의는 자연스럽게 후순위로 밀린다. 지자체는 공간 조성 자체를 사업의 종착점으로 인식하는 경향이 있고, 이후의 운영은 일정 기간 위탁하거나 지역 단체의 자발적인 참여에 맡기려는 방식으로 문제를 넘기는 경우가 반복된다. 그러나 이러한 접근은 운영 책임과 권한이 불분명한 상태를 만들며, 실제 운영 과정에서 의사결정이 지연되거나 갈등이 발생하는 원인이 된다. 명확한 운영 모델과 주체가 설정되지 않은 공간은 시간이 지날수록 관리 부담만 커지고, 결국 활용도 저하와 프로그램 축소로 이어질 가능성이 높다. 기대에만 의존한 운영 구조는 지속성을 담보하기 어렵고, 이는 도시 재생 공간이 단기간에 활력을 잃는 근본적인 원인으로 작용한다.

 

특히 문제가 되는 지점은 ‘책임의 불분명함’이다. 공간의 소유는 공공이지만 운영은 민간이나 주민 조직에 맡겨지는 구조에서, 실제 현장에서는 권한과 책임의 경계가 명확하게 설정되지 않는 경우가 많다. 운영 주체는 프로그램 기획이나 공간 활용에 대한 아이디어를 가지고 있어도, 시설 변경이나 예산 집행, 일정 조정과 같은 핵심 결정 사항에서 행정의 승인 절차에 반복적으로 막히게 된다. 이러한 상황이 누적되면 운영자는 공간을 적극적으로 활용하려는 동기를 잃게 되고, 최소한의 유지 관리만을 수행하는 소극적 태도로 전환된다. 반대로 공공 부문은 운영을 외부에 위탁했다는 이유로 현장에서 발생하는 문제를 ‘운영의 영역’으로 치부하며 개입을 꺼리는 경향을 보이기도 한다. 이처럼 책임 주체가 서로를 향해 미뤄지는 구조에서는 작은 문제조차 해결되지 못한 채 쌓이게 되고, 결과적으로 공간은 점차 관리의 사각지대에 놓이게 된다. 책임이 분산된 상태에서는 성과에 대한 평가도, 실패에 대한 수정도 이루어지기 어렵기 때문에 공간은 시간이 지날수록 방치에 가까운 상태로 전락할 위험이 커진다.

 

운영 주체 공백이 장기화되면 공간의 기능은 눈에 띄지 않게 축소되기 시작한다. 초기에는 정기적으로 열리던 프로그램의 횟수가 줄어들고, 특별한 목적 없이 공간을 찾는 방문자의 발길도 점차 뜸해진다. 그 다음 단계에서는 공간이 물리적으로는 유지되고 있음에도 불구하고, 실제 사용 빈도는 현저히 낮아지며 ‘열려 있지만 머무를 이유가 없는 장소’로 인식되기 쉽다. 이러한 변화는 하루아침에 나타나는 문제가 아니기 때문에 행정이나 운영자 모두 심각성을 체감하지 못한 채 지나치는 경우가 많다. 그러나 지역 주민의 입장에서 이 공간은 점점 애초의 기대와 멀어지며, 재생 사업이 약속했던 변화가 실현되지 않았다는 인상을 남긴다. 시간이 지날수록 “결국 또 흐지부지 끝났다”는 인식이 쌓이고, 이는 단순히 하나의 공간 실패에 그치지 않는다. 해당 지역에서 추진되는 이후의 공공 사업 전반에 대한 신뢰가 약화되며, 주민 참여 요청이나 협력 제안에 대한 반응도 눈에 띄게 낮아진다. 결국 운영 주체의 부재는 공간 활용의 문제를 넘어, 지역 사회와 행정 사이의 관계 자체를 소극적으로 만드는 장기적인 부작용으로 이어진다.

또 하나 간과하기 쉬운 문제는 운영 기록과 경험이 축적되지 않는다는 점이다. 운영 주체가 명확하지 않거나 자주 교체되면, 어떤 프로그램이 효과적이었는지, 어떤 시간대에 사람들이 모였는지, 어떤 문제로 갈등이 발생했는지에 대한 정보가 남지 않는다. 이로 인해 비슷한 도시 재생 공간이 다른 지역에서 반복적으로 같은 시행착오를 겪게 된다. 공간은 늘 새로 만들어지지만, 운영 경험은 전혀 공유되지 않는 비효율적인 구조가 고착화된다.

 

운영 주체 공백은 지역 경제에도 직접적인 영향을 미친다. 재생 공간이 안정적으로 운영되지 못하면, 그 공간을 중심으로 형성될 수 있었던 소규모 상업 활동이나 커뮤니티 기반 경제가 초기 단계에서부터 뿌리를 내리지 못한다. 카페, 공방, 소규모 상점과 같은 생활 밀착형 업종은 지속적인 유입과 예측 가능한 운영 환경을 전제로 움직이는데, 공간의 운영 방향이 불분명하면 이러한 시도 자체가 주저되기 마련이다. 공간 활용이 단발성 행사나 일회성 프로그램에 그칠 경우, 지역 상권은 반복적인 소비 흐름을 만들지 못하고 기대만 남긴 채 소멸된다. 또한 운영이 불안정한 공간에는 외부 협력 주체나 민간 파트너 역시 장기적인 관점에서 참여하기 어렵다. 명확한 운영 계획과 지속 가능성이 담보되지 않으면 투자, 협업, 프로그램 연계 모두 단기성에 머물게 된다. 결국 공간은 지역 경제의 일부로 기능하지 못하고 ‘잠깐 사용되는 이벤트 장소’로 인식되며, 주민의 일상 소비나 활동과 연결되지 못한 채 소모된다. 이 과정이 반복될수록 지역에는 새로운 경제 실험이 자리 잡을 여지가 줄어들고, 재생 공간은 경제적 파급력을 갖지 못한 채 상징적인 존재로만 남게 된다.

이 문제를 더 복잡하게 만드는 것은 운영 주체를 단순히 ‘사람’이나 ‘조직’의 문제로만 보는 시각이다. 실제로는 운영 주체를 지속 가능하게 만드는 제도, 재정 구조, 의사 결정 방식이 함께 설계되지 않으면 동일한 문제가 반복된다. 운영을 맡은 개인이나 단체의 열정에만 의존하는 방식은 초기에는 효과가 있어 보일 수 있지만, 시간이 지나면 반드시 한계에 부딪힌다. 운영 주체 공백은 특정 주체의 무능이 아니라 구조적 설계 부족의 결과다.

 

도시 재생 공간이 진정으로 살아남기 위해서는 ‘누가 운영할 것인가’보다 ‘어떻게 운영이 지속되도록 만들 것인가’에 대한 고민이 선행되어야 한다. 운영 주체가 교체되더라도 경험과 데이터가 남고, 권한과 책임이 명확하게 이어질 수 있는 체계가 없다면 공간은 반복적으로 공백 상태에 빠진다. 이 문제를 해결하지 않는 한, 도시 재생은 언제나 물리적 개선에 머물고 운영 단계에서 좌초될 수밖에 없다.

 

결국 도시 재생의 다음 과제는 새로운 공간을 더 만드는 것이 아니라, 이미 만들어진 공간이 사라지지 않도록 관리하는 방식에 있다. 운영 주체 공백 문제를 직시하지 않으면 도시 재생은 계속해서 ‘잘 만든 빈 공간’을 양산하게 될 것이다. 공간의 생명력은 설계도가 아니라 운영의 연속성에서 만들어진다는 사실을 인식하는 것, 그것이 도시 재생의 성숙도를 가르는 기준이 된다.