도심 유휴 오피스를 주거·창업 공간으로 전환하는 전환형 리모델링 전략

도시는 빠르게 변하지만, 공간은 그 변화 속도를 따라가지 못할 때가 많다. 특히 코로나 이후 오피스 수요가 줄어들면서 도심 곳곳에는 공실이 쌓이고, 그 건물들은 한때 도시의 중심을 구성하던 기능을 상실한 채 방치되고 있다. 도시는 이런 공간을 어떻게 다시 활용할지 고민하는 단계에 들어섰고, 전환형 리모델링은 그 답을 제시하는 방식 중 하나다. 전환형 리모델링은 단순한 건물 수리를 넘어서 도시의 기능 구조를 다시 짜는 개입 방식이기 때문에, 공실 문제를 해결하는 데 그치지 않고 사람을 모으는 생활 밀착형 공간을 생산한다는 점에서 의미가 크다. 이 흐름은 도시재생의 관점에서도 중요한 가치를 가진다. 사용되지 않는 오피스를 새로운 주거 공간이나 창업 공간으로 바꾸는 일은 도시 안에서 멈춰 있던 활동을 되살리는 계기를 만들고, 침체된 상권을 부드럽게 확장해 도시 전체의 순환 구조를 강화하는 효과로 이어진다. 이 작업은 단순한 용도변경을 넘어 도시가 어디로 나아갈지를 제시한다는 점에서 전략적 판단과 세밀한 설계가 필요하다.

 

 

1. 도심 오피스 공실 증가가 만든 전환 요구의 배경
   도심의 노후 오피스는 설비 노후화와 업무 형태 변화로 경쟁력을 잃고 있다. 기업이 원격 근무를 확대하면서 사무실을 축소하거나 없애는 방향으로 움직였고, 그 결과 도심에 남은 낮 시간대 인구는 크게 줄어들었다. 도시는 이 상황을 단순한 부동산 시장의 문제로만 볼 수 없다. 사무실이 빠져나간 자리는 상업시설의 이용 감소로 이어지고, 한두 층의 공실이 전체 건물의 매각 또는 방치를 유도하는 악순환을 만들기 때문이다. 이러한 흐름이 도시 전체의 활력을 약화시키는 구조로 이어진다는 점에서, 공실 오피스를 새로운 수요층을 위한 공간으로 전환하는 전략은 필요성이 높다. 도시는 이미 성장보다 '유지와 재구성'이 중요한 국면에 들어섰기 때문에, 기존 자원을 최대한 살려내는 방식이 지속 가능한 선택이 된다. 노후 오피스는 구조적 건전성이 유지되는 경우가 많기 때문에 재건축보다 전환 리모델링이 경제적으로도 유리한 편이다.
2. 전환형 리모델링이 주거와 창업 공간에서 갖는 가치
   도심은 원래 인구가 모여야 하는 장소지만, 주거 비용 상승과 중앙 집중 구조의 약화로 정작 사람들이 살지 않는 공간으로 변해왔다. 전환형 리모델링을 통해 오피스를 주거 공간으로 바꾸면 도심에 다시 체류 시간이 긴 인구가 들어오게 되고, 생활 기반 소비가 되살아나는 선순환이 가능하다. 특히 청년층과 1인 가구는 접근성과 생활 편의성을 중시하기 때문에, 도심 오피스를 소형 주거로 전환하는 모델은 수요 기반이 강한 편이다. 창업 공간 역시 오피스 전환의 주요 활용 방향이 된다. 기존 사무실의 구조는 개조 부담이 상대적으로 적고, 층고가 일정하며 설비가 갖춰져 있어 소규모 창업 공간이나 협업 오피스로 활용하기 적합하다. 도시 재생 관점에서는 이 방식이 지역 경제를 회복하는 거점으로 작동할 수 있다. 주거와 창업이 공존할 때 도심은 다시 사람의 흐름을 만들어내며, 머무르는 시간이 늘어날수록 지역은 안정적인 소비 기반을 회복한다.
3. 구조적 검토와 건축 법규 분석을 통한 설계 현실화 과정
   오피스 건물을 주거 또는 창업 공간으로 전환하는 과정에서는 구조적 안정성과 법규 적합성을 먼저 검토해야 한다. 건물 내부 구조가 전환 목적과 맞지 않을 경우 동선이 어색해지거나 효율이 떨어질 수 있기 때문이다. 예를 들어 오피스는 중심 코어를 중심으로 구성되는 경우가 많아 모든 공간이 외부와 접하지 않는 구조로 되어 있다. 주거 공간은 환기, 채광, 화장실 배치가 중요한데, 기존 코어 구조를 유지하면서 이를 해결해야 하기 때문에 기술적인 검토가 필요하다. 법규 문제는 전환형 리모델링의 가장 큰 장벽이 될 수 있다. 용도 변경 기준, 소방 설비 규정, 피난 계획, 설비 용량 등이 모두 다시 검토되어야 하기 때문이다. 특히 주거 전환의 경우 방화 구획 기준과 배관 설비 기준이 강화되어 있기 때문에 기존 오피스와 조건이 맞지 않을 가능성이 있다. 이러한 한계를 해결하기 위해서는 설계 단계에서 배관 라인 재구성, 공조 시스템 분리, 피난 동선 보강이 포함된 계획이 필요하다. 창업 공간으로 전환하는 경우에는 전기 용량과 소음 규제가 핵심 요소가 되기 때문에 업종별 대응 전략을 설계에 반영해야 한다.
4. 전환형 리모델링에서 층별 프로그램 구성 전략
   전환형 리모델링은 단순히 공간을 나누는 작업이 아니라 건물 전체 사용 흐름을 다시 설계하는 과정이다. 층별 구성 전략은 전환 목적과 사용자 특성을 기반으로 결정된다. 주거 전환의 경우 저층부에는 공유 커뮤니티 시설과 생활 서비스 공간을 배치하고, 중고층부에는 소형 주거 유닛을 배치하는 방식이 일반적이다. 이 방식은 도시 속에서 공동체 기반을 강화하고, 단순히 살기만 하는 공간이 아니라 모이고 머무를 수 있는 환경을 조성하는 데 유리하다. 창업 공간으로 전환하는 경우에는 저층부에 개방형 창업 지원 시설을 배치해 외부 접근성을 높이고, 상층부는 독립 오피스 또는 소규모 창업실로 구성한다. 이러한 수직적 구성은 도심에서 부족한 열린 공간을 보완하고, 사용자 간의 자연스러운 교류를 유도하는 효과가 있다. 층별 프로그램은 도심 활성화 목표에 따라 달라질 수 있기 때문에 지역 특성 분석이 필수적이다.
5. 도심 활성화를 위한 연계 전략과 사회적 확산 효과
   전환형 리모델링이 성공하려면 건물 내부의 변화만으로는 충분하지 않다. 건물 주변 환경과의 연계 전략을 같이 설계해야 한다. 주거가 들어오면 생활 기반 인프라가 필요하고, 창업 공간이 들어오면 유동 인구와 교통 동선이 중요해진다. 주변 골목과 연결되는 보행 동선, 근린 상권과의 관계, 대중교통 접근성을 하나의 계획 안에서 재구성해야 한다. 이러한 연결 전략이 갖춰질수록 전환 건물은 지역의 중심 기능을 회복하며, 이 효과가 주변 건물과 블록 단위로 확산되는 구조가 만들어진다. 도심의 변화는 한 건물에서 시작해 주변으로 퍼져 나가는 형태를 띠기 때문에 전환형 리모델링은 도시 전체의 구조를 점진적으로 재편하는 역할을 한다. 이런 흐름이 누적되면 도심은 다시 주거·업무·상업 기능이 균형을 이루는 방식으로 재생될 수 있다. 전환형 리모델링이 도시 정책의 중요한 수단으로 자리 잡는 이유가 여기에 있다.
6. 경제성과 지속 가능성을 높이는 운영 전략
   전환형 리모델링은 개조 과정 이후의 운영 전략이 매우 중요하다. 운영 모델이 안정적이어야 건물의 지속 가능성이 확보되기 때문이다. 주거 공간으로 전환한 경우에는 임대 방식과 관리 체계가 핵심 요소가 되고, 창업 공간으로 전환한 경우에는 운영 주체의 성격과 프로그램 기획력이 공간의 성패를 좌우하게 된다. 도시는 전환형 리모델링을 지원하기 위해 각종 제도적 장치를 마련하고 있으며, 사업자는 이를 활용해 비용을 줄이고 운영 효율을 높일 수 있다. 또한 친환경 설비를 포함해 운영비를 줄이는 전략을 적용하면 장기적으로 경제적 부담을 줄이고 경쟁력을 유지할 수 있다. 전환형 리모델링은 단기적 수익보다 장기적 가치 창출에 초점을 맞춰야 한다는 점에서 공간 운영 계획은 도시 재생 전략의 핵심 요소로 작동한다.